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试论逾界建筑及其法律效力 |
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逾界建筑的法律效力是民法物权制度相邻关系中的一个具体问题。它讨论的是建筑权人于有权建筑的土地上建筑房屋逾越疆界，在何种情况下，以存续逾界建筑为前提，权衡逾界建筑人和邻地权人之间的权利义务关系。
逾界建筑问题在实行土地私有的国家，尤其是在土地资源相对紧张的国家和地区十分突出，例如在日本和我国台湾。在这些国家和地区，寸土必争的现实需要，促使他们建立了相对完善的逾界建筑法律效力制度。我国大陆实行土地公有，人们一直习惯于向国家、集体申请土地建筑房屋。申请者无须越界去挤占那一点点土地，因为主管部门往往按照实际需要和法律规定划拨，而且不必交纳土地使用费，或者交纳很少的土地使用费。所以过去很长一段时间，我国没有培育现代民法上完善的逾界建筑法律制度的土壤。
改革开放予我们方方面面以深刻的影响。国家为了保护和开发土地资源，合理利用土地，颁布了一系列土地管理法规，规定了国有土地使用权等重要权利，一改全部由国家直接支配、使用土地的局面。在这种新情势下，土地的所有者，尤其是各类土地使用权人开始真正关注土地利益。
一、逾界建筑制度的价值思考与各国立法例
从民法角度思考，逾界建筑纠纷的解决，实质上是在对倾向于保护个体利益还是倾向于保护整体利益进行权衡取舍后，采取了不同的理论和制度。按照传统的一般侵权责任理论，逾界建筑人于邻地权人土地上建筑房屋，无疑侵害了邻地权人的土地所有权、土地使用权或者其他土地权利，邻地权人有权请求逾界建筑人停止侵害、拆除逾界建筑并损害赔偿，以达保护邻地权人个体利益之目的，自无不当。这种作法体现在立法中，表现为对逾界建筑问题不作特别规定，而仅依一般侵权行为处理。《法国民法典》即属此列。但是随着社会的发展，人口急剧膨胀，可利用自然资源相对减少，人们开始关注共同的生存空间，社会公共利益被提到了重要位置。在逾界建筑问题上，人们的着眼点不仅仅局限于邻地权人遭受损害的土地利益，而是扩展到逾界建筑本身。这时的逾界建筑已经不单是以违章建筑的形式存在，而且也是社会财富的巨大载体而存在了。例如：在农村，随着人们生活水平的提高和传统思想的推动，农村建筑出现了高档化趋势；另一方面“多米诺骨牌”式的逾界问题往往涉及几家甚至十几家的住宅。在这种情况下，一律责讼拆除逾界建筑之损害显然远大于由此带来的土地利益。在城市，房屋以砖混结构和框架结构的高层建筑为主。依据该类楼房建筑本身的性质，除了该建筑的装饰性部分逾界，可以作部分拆除而不致严重影响建筑物本身的安全性能和使用价值之外，其他逾界部分一旦涉及到承力构件，如梁、柱、承重墙等，哪怕是拆除一小部分，也常常会危及到整座建筑物的安全性，因而往往被迫拆除整座建筑物或者建筑物的相当部分进行重建。这样做，无异于使整座建筑的价值消失殆尽，不仅使逾界建筑人损失巨大，而且浪费大量人力物力，巨额社会财富付诸东流，以致于冲击到社会整体利益。
是存续逾界建筑，还是保全邻地权人对土地的直接支配，是近代民法理论在重视物的归属，强调所有权的绝对性抑或重视物的利益，强调物的社会化之间进行艰难选择的具体范例。罗马法的所有权是完全的、绝对的支配物的权利，维护所有权的绝对性是罗马法物权制度的基本原则。自由资本主义时期的各国民法，也视私有财产神圣不可侵犯为首要的和根本的原则。该原则极大地促进了资本主义经济的发展。但是，随着资本主义进入垄断时期，所有权绝对性原则越来越不适应社会经济的发展。各国民法不得不对该原则作出修正，使所有权受到一定限制。这就是物权社会化。〔1〕它要求在强调个体权利时， 要注意社会利益和他人利益；在强调社会利益时，要注意对个体权利的保护。在我们社会主义国家，更应当注重物权法功能的和谐。正如有的学者指出，所有权社会化观念因为兼顾个人利益和社会利益，既合乎社会主义又保护个人自由，它将成为21世纪所有权思想之主流。〔2 〕在这种所有权绝对理念已经向社会的所有权和社会与个人利益相调和的理念转变下，未来物权社会化趋势将主要体现在：1.明定不动产所有权的效力范围；2.限制所有权的行使，明定相邻关系为限制所有权行使的措施；3.赋予所有权人以法律及社会需求的各种负担。〔3 〕逾界建筑法律效力制度则恰恰是相邻关系中的重要内容。另外，物权特别是所有权本来是权利人对物的现实支配权利，所有人完全可以通过自己的行为对物加以占用、收益和处分，从而实现物的实物利益。这就是重视物的实物利益，以所有为中心的物权法体系观点。在市场经济下，如何发挥所有权之价值，在价格实现的高度上成就所有权的利益已属必然。这就是以物的利用为中心的物权观念。〔4〕将该观念作用于逾界建筑问题， 就要求邻地权人放弃逾界土地的直接实物支配，保全逾界建筑，充分发挥土地和建筑物的利用价值，实属顺理成章。
基于上述考虑，当今各国民法常以善意为原则，倾向于把社会整体利益放在首位，保全逾界建筑，充分发挥其利用价值，同时兼顾协调逾界建筑人和邻地权人之间的利益关系。这种思想首先于《德国民法典》得到体现，该法典第912 条明文规定：“土地所有人因非由其负责的故意或者重大过失，在建筑房屋时逾越疆界建筑者，邻地的所有人应容忍其逾界建筑，但邻地所有人曾在逾界之前或之后即提出异议者，不在此限。”《瑞士民法典》第674 条第三款规定：“如该突出建筑物系由无权利人建造的，被害人虽知悉此情况，但未即时声明异议时，依情况善意建筑人得支付相当的赔偿以取得该建筑物的物权或者土地所有权。”《日本民法》第243条规定：“1.建造建筑物时， 应自疆界线起保留50公分以上的距离。2.有人违反前款规定进行建筑时，邻地所有人可让其废止或变更建筑。但是自建筑着手起经过一年，或其建筑竣工后，只能请求损害赔偿。”我国台湾地区民法第796 条规定：“土地所有人建筑房屋逾越疆界者，邻地所有人如知其越界而不即时提出异议，不得请求移去或变更建筑物。但得请求土地所有人以相当之价额购买越界部分之土地，如有损害并得请求损害赔偿。”
二、逾界建筑法律制度的构成
我们认为，在参考各国立法例，尊重我国国情和司法实务中的有益经验的基础上，建立完善的逾界建筑法律制度，是解决和预防我国逾界建筑纠纷的重要举措。该制度的构成应当包括如下要素：
（一）须有权建筑人逾越疆界建筑
有权建筑人在土地私有的国家民法中往往表述为土地所有人。但是由于逾界建筑制度重在调和利用关系，不重在确认所有权之归属，所以其他土地权利人亦有准用之必要。我国土地公有，公民、法人和其他组织对土地仅得依法享有国有土地使用权、农村土地使用权、农村土地承包经营权、开荒造林权、宅基地使用权等用益物权。当事人依法取得上述权利，并且经过相应主管部门的批准，有权于该土地上建筑房屋的，都可以成为我们讨论的有权建筑人。
所谓逾越疆界是指有权建筑人在有权建筑的土地上建筑房屋超越了疆界。逾界建筑人首先应当在自己有建筑权的土地上建筑房屋。如果当事人对土地根本就没有建筑权，甚至不享有任何权利，而完全是全部侵占他人土地建筑房屋，则没有逾界建筑可言。逾界建筑一般应当发生在与有权建筑土地相毗连的土地上，特殊的，也包括跨越毗连土地建筑于第三人土地上的情形。逾界占用的土地为邻地的一部分或全部；逾界部分与建筑整体的比例；逾界部分位于地表、地下，抑或空中，在所不问。唯台湾学者谢在全先生认为：所建房屋有约一半在自己的土地上者，与越界建筑之情形不符，似难谓有本条适用。〔5〕我们认为， 逾界部分与建筑整体的比例不应当成为确认是否归属该制度调整的标准。虽然这样可能导致逾建人以自己的小片土地强占他人大片土地的弊端，但是如果以该比例作为划分标准，那么比例为多少是逾界建筑，多少又不是逾界建筑？这必然给实践操作带来极大不便。即便立法划定一个比例标准，也只能使实务操作僵化且有失公正。我们以为不如在法律中规定多种方案，由法官根据实际情况定夺为妥。这样即使出现逾界建筑人以小片土地强占国家、集体、他人大片土地的情形，主管部门或者法官也可以通过国家强制收购或允许邻地权人以买该建筑物的方式，既保全社会财富又不使恶意逾界建筑人占到非法利益。
所建逾界建筑物并非泛指所有的建筑形式，而是指永久性建筑或移去变更逾界部分将严重影响建筑整体性能的建筑物。我们认为，考查逾界建筑物的范围，应当从该制度的价值取向入手。该制度之所以在一定情况下允许逾界建筑存续，要求邻地权人负有容忍其权利扩张之义务，不外乎考虑到如果拆除价值较大的新建建筑，对社会整体利益之损害远大于邻地权人容忍之损害。如果逾界建筑物价值较小，并且其拆除不足以危害主体建筑，无损于社会整体利益，则应被排除于逾界建筑物的制度范畴。
（二）须邻地权人知道或应当知道逾界建筑的事实，而未即时提出合法异议
邻地权人即异议权人，在土地私有的国家民法中往往表述为邻地所有人，但是在理论上和司法实务中，往往作扩张解释。如台湾学者谢在全先生解释为：“其提出人为邻地所有人、地上权人、永佃权人或典权人〔6〕。”我们认为， 考虑到该制度的设立在于强调调整不动产之利用关系，弱化土地归属，以及我国土地制度的现状，异议权人应当扩大到对邻地享有某项权利，而因逾界建筑使该权利遭受损害者。具体应包括：土地所有权人、国有土地使用权人、农村土地使用权人、宅基地使用权人、造林权人、农村土地承包经营权人、典权人、承租人、借用人、抵押权人及上述权利的共有人。所以同一块邻地可以有若干邻地权人，每一位邻地权人都是合法异议人。鉴于该制度以牺牲邻地权人的利益为代价，保全社会财富和建筑人利益，为了平衡双方利益关系并尽量减少损害事实的发生，一般认为，有若干邻地权人并存的情况，有一人提出异议即认为有合法异议存在，视为所有邻地权人皆提出合法异议。
异议权人应当向有受领权的人提出异议。原则上，有受领权的人是逾界建筑物所有人及其代理人。同时，为了及时制止逾界建筑行为，防止损害事实的发生和扩大，并平衡双方利益关系，一般应当允许邻地权人向建筑承揽人提出。建筑物由共有或多个承揽人共同承揽的，邻地权人向其中一人提出即可。邻地权人提出异议应当以书面形式为原则，口头异议的，邻地权人应负举证责任。
异议权人只有知道了建筑人逾界侵权的行为，方可能提出异议。考查“知道”的标准历来有主观说与客观说两种。主观说认为，知与不知非依客观情事定之，而应就邻地所有人个人之情事定之。〔7 〕也就是以邻地权人是否真正知晓为依据。如：瑞士民法学界中持主观说者即认为，邻地人如因不在或有可恕之理由而不知，则虽建筑物业已完成后，仍得提出异议。我国台湾民法学者多持此观点。持此观点者认为，这样有利于切实防止非法逾界建筑，保护领地权人利益，否则，建筑人可乘机制造既成事实。〔8〕客观说则从逾界建筑的事实出发， 以客观上可认知即可。如：瑞士民法学界中持客观说者解释为：如建筑之开始以外观的可得认知之方法为之，即应提出异议。换言之，如建筑在客观上已可认知，受害人即应于适当时间内提出异议，如建筑业已完成，则丧失其异议权。
我们认为主观说仅仅强调邻地权人是否知晓的真实情况，而忽略客观事实和邻地权人的主观过错，与制度本旨不尽一致；客观说无视邻地权人的实际情况，容易予建筑人以可乘之机，虽然客观说往往以建筑人的善意为制约条件，但是在实践中主观状态是很难考察的。既然如此，我们是否可以跳出非主观说即客观说的圈子，另辟蹊径呢？源于制度本旨在于保全社会财富，充分发挥物的利用价值，尽量减少损害发生，我们认为，应当以邻地权人知道或应当知道为标准。所谓“知道”是指邻地权人主观上切实知晓；所谓“应当知道”是以客观事实为依据所作的法律推定。
关于异议期限问题，各国民法典均无明文规定。理论界多认为，邻地权人异议之提出为权利保存行为，即保留其就逾界建筑之请求权，并非建筑停止之催告。〔9〕故对异议期限不作特殊要求， 而仅依一般诉讼时效制度。我们认为，该制度诞生于损害较小利益而维护既成事实之巨大利益，故应当避免逾界建筑的既成事实或未成事实的扩大，从而尽量降低社会财富之损害。一般应当对邻地权人的异议有时间限制。如：《日本民法》第234 条明文规定：“自建筑着手起经过一年或其建筑物竣工后，只能请求损害赔偿。”我们认为，该问题应当包括两个方面：1.符合一定条件，即邻地权人不知道也不应当知道逾界建筑的事实，也将丧失异议权；2.邻地权人自知道或应当知道逾界建筑的事实之日起，经过一段时间未提出合法异议，即丧失异议权。所谓“一定条件”可以从建筑本身的性质、已投入资金的数量、着手工期、完工程度等方面限制。
三、逾界建筑的法律效力
邻地权人对逾界建筑未有合法异议，则无权请求移去或变更建筑物。邻地权人不得请求移去或变更逾界建筑物，实质上是依据法律规定，以建筑物既成事实为基础，承认逾界建筑人土地权利的扩张和邻地权人土地权利的限制。这是法律为保护社会财富而不得已承认的一种既成事实。所以一方面，逾界人权利扩张和邻地权人权利限制已经是土地所有权本身的内容，而不是不动产相邻各方依法约定而形成的地役权。另一方面，逾界人权利扩张和邻地权人权利之限制依赖于逾界建筑存续的事实而存续，因逾界建筑的终结而终结。逾界建筑终结后不得再行重建。即便因意外事故使建筑物损毁也不得重建（但可以进行损坏不大的修复），除非逾界建筑人已经购买了逾界土地的建筑权利。土地权利和建筑物转让，不影响该制度之效力，继受人应当随逾界土地权利之扩张和邻地土地权利之限制。
在民法中，逾界建筑本来属于侵权行为法调整，只不过考虑到社会整体利益，为保全社会财富，才把它作为相邻关系的一部分，由法律明确规定逾界建筑符合一定条件得以存续。考虑社会整体利益时，亦应当顾及个体利益的保护，平衡双方当事人之利益关系，以示公平。基于此，我们认为，应当赋予邻地权人下列权利以补救其容忍义务之损害：
1.予邻地权人以土地权利使用费请求权。即德国民法典谓之定期金，或者称地租。使用费应当由建筑物的所有人或使用人按约定期向邻地权人支付，支付标准以当时当地的土地使用费为标准。因逾界而导致邻地权人的剩余土地无法使用的，可以请求逾界建筑人一并使用该土地并支付土地使用费。该土地使用费请求权与逾界建筑同时存续。如果邻地权人请求设定地役权或请求逾界建筑人购买土地权利，则该土地使用费请求权终止。在我国，土地使用费请求权人主要是作为土地所有者的国家和集体，依法享有土地使用权的公民，法人和其他社会组织一般无权收取土地使用费，但是经有关国家机关批准依法享有处分权的可以收取相应费用，该费用应当首先扣除应向国家或集体交纳的土地使用费。
2.土地权利购买请求权。土地权利使用费请求权的存续因决定于逾界建筑的存续而操纵于逾界人手中，从而使邻地权人处于不利地位，故各国民法往往赋予邻地权人以土地权利购买请求权。该请求权因邻地权人一方的意思表示即可成立买卖关系，所以有形成权性质。〔10〕在逾界建筑存续期间邻地权人得自由请求。土地权利之价格有购买时说和逾界时说两种。我们认为，应以购买时说为宜。购买土地权利的范围，不应局限于逾界部分，剩余土地因过小或不成形而不足利用的，邻地权人同样享有购买请求权。在我国，土地权利购买实质上就是土地使用权的处分。这种处分权的行使不仅需要邻地使用权人一方的意思表示，而且需要国家土地管理部门的批准。邻地权人依法处分土地使用权所得价款应当首先扣除应交纳的土地使用权出让金。
3.予邻地权人以地役权、地上权设定请求权。该请求权也有形成权性质。因邻地权人一方的意思表示即可成立。但是目前我国法律对地役权、地上权并无明文规定。
4.予邻地权人以损害赔偿请求权。逾界建筑所生损害，逾界建筑人亦应赔偿，包括因逾界建筑，致使邻地权人变更建筑计划或者建筑物本身等所生损害；致使剩余土地利用价值丧失或减少而生损害等。前者损害赔偿不因受领土地使用费，设定地役权、地上权，或主张土地权利购买请求权而消灭，后者则不得与上述权利同时享有。
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